Servitude de passage : votre voisin peut-il vous empêcher de passer ?

Une servitude est un droit attaché au terrain qui en bénéficie. Elle s'impose au propriétaire du terrain grevé et à ses successeurs. Une tolérance, en revanche, peut être retirée : le fait d'avoir laissé passer quelqu'un pendant des années ne crée pas, à lui seul, un droit.

La distinction se fait à partir des actes de propriété, des plans, de l'acte de division éventuel et des circonstances. C'est un travail de lecture avant d'être un travail de plaidoirie.

Le propriétaire du terrain grevé reste propriétaire. Il peut en principe clôturer son terrain ou l'aménager, à condition de ne pas empêcher l'exercice de la servitude ni de le rendre plus difficile.

Un portail toujours fermé sans remise de clé, un rétrécissement qui empêche le passage d'un véhicule autorisé par le titre ou des obstacles posés sur l'assiette du passage peuvent être contestés. À l'inverse, le bénéficiaire de la servitude ne peut pas en étendre l'usage au-delà de ce que prévoit son titre.

Si votre terrain n'a pas d'accès suffisant à la voie publique, la loi vous permet de réclamer un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité. Le tracé est fixé en tenant compte des besoins de votre bien et de la charge imposée au voisin.

Ce droit existe indépendamment de tout accord antérieur. Il ne permet toutefois pas de choisir librement le chemin le plus commode.

Un courrier d'avocat qui expose le fondement du passage, pièces à l'appui, débloque une partie des situations. Une convention notariée permet ensuite de fixer les règles pour l'avenir et de les rendre opposables aux acquéreurs futurs.

À défaut d'accord, le juge de paix est en général compétent. Une demande de conciliation devant lui est possible avant toute procédure. En cas d'obstruction soudaine qui empêche l'accès à un bien, une action plus rapide peut être envisagée.